Cómo se adelantó proceso de actualización catastral en Tunja?





Ante tantas inquietudes de la ciudadanía tunjana por el excesivo aumento en la factura del impuesto predial, Última Hora Noticias dialogó con Mauricio Mejía Arango, director territorial para Boyacá del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, entidad encargada de adelantar la actualización catastral de la ciudad, con el fin de aclarar puntos de vista y conocer cómo se realizó el proceso.

Es importante precisar que los avalúos consignados en el informe del IGAC se convierten en la base para la aplicación de las tarifas del impuesto, consignadas en el Estatuto de Rentas de la ciudad.

UHN: Inicialmente, qué concepto le merece lo que está pasando en la ciudad en lo relacionado con la tarifa del impuesto predial? 

M.M.A. Existe preocupación entre todos los propietarios de predios de la ciudad, pero debemos decirles que nosotros como Instituto cumplimos con lo que nuestra misión y la ley nos ordena. No hicimos otra cosa que reflejar en esos avalúos los precios que se vienen dando en el mercado de la ciudad. Todos conocemos que Tunja ha venido en una dinámica inmobiliaria alta, al punto que se habla de “burbuja inmobiliaria” que lo que ha hecho es jalonar hacia arriba los precios de la propiedad.

UHN: Cómo fue el proceso de actualización, porque muchos dicen que no fueron a las casas

M.M.A. Utilizamos una metodología de avalúo masivo, que esta reglada por el decreto 1420 del año 98 y la resolución  620 de 2008 emitida por el instituto. La gente dice: “a mi casa no fueron y yo no le he hecho nada”. Debo aclarar que la información de las construcciones que son parte del avalúo, la hemos recogido a través del tiempo porque las construcciones vienen de años atrás, pero se debe tener claro que una vivienda que se compró  15 o 18 años y que valió en esa época  cinco millones, hoy en el mercado vale muchísimo más y es la misma vivienda.

Entonces, el tema de avalúos es de oferta y demanda de inmuebles, en donde el mercado es el que da los precios y lógico que hay que tener en cuenta tamaño de la vivienda, características constructivas y el sector donde se ubique. La tendencia natural de los inmuebles en circunstancias normales siempre será a subir.

UHN: Cómo generaron el procedimiento?

M.M.A. En la parte urbana lo primero que se hace es recorrer la ciudad para reflejar en el mapa del municipio seis variables: Topografía, uso de suelos, tipo de construcciones del sector, servicios públicos,  vías de acceso y uso de la actividad en concreto. Unido a esto se hace la investigación de precios en el mercado a través de las ofertas que hay, tanto de los predios usados como de los nuevos, por las compraventas, por los avalúos que se dan para bancos y consultando a expertos inmobiliarios de la ciudad.

Esta información se procesa según el sector y se le coloca el valor que resulte. Como la ley establece que el avalúo catastral debe ser como mínimo el 60% del valor comercial del inmueble, entonces lo que hacemos es investigar el avalúo comercial y le aplicamos el 60% y finalmente esa es la base que entrega para el impuesto predial.

UHN: Se revisa la oferta en el mercado y sale una referencia estándar?

M.M.A. No, no es estándar porque por toda la ciudad se encuentran diferentes ofertas. Hay que analizar si realmente se ajusta al sector, ya que en un mismo sector se pueden encontrar cuatro o cinco ofertas de  predios similares, entonces hay que buscar la oferta que más se ajuste.

Es un proceso que se hace por expertos quienes cotejan precios de ventas anteriores y avalúos para finalmente establecer el precio.

UHN: Cómo hace el IGAC para saber si los predios, especialmente las casas,  en cinco años tuvieron  mejoras?

M.M.A. Normalmente las mejoras que se hacen a las casas en 5 años son pintura, muy pocas las reforman totalmente. Aquí se revisan cuatro aspectos que son: estructura, acabados principales, baño y cocina. Generalmente esos cambios se dan en cocinas y en baños.

UHN: Bajo esas circunstancias considera que el avalúo hecho por el IGAC se ajusta a la norma y está acorde a lo que sucede en la ciudad.

En general consideramos que sí. Ahora esto es hecho por humanos y son varias manos las que intervienen, entonces si por alguna circunstancia se presenta un error estamos y estaremos prestos a subsanar y corregir donde tengamos que corregir.

UHN: En el pasado cuantas de esas reclamaciones tuvieron efecto?

M.M.A. Más o menos en un 10 por ciento de las reclamaciones que nos llegan se produce una modificación, en muchos casos mínimas, pero es importante la reclamación y está contemplada en la ley,  para ello los propietarios  deben tener en cuenta el área construida, el área de los lotes y frente al avalúo, el valor del sector en el que se encuentra su predio. Si hallan inconsistencias, por favor nos las hacen saber por escrito para revisar y corregir si es que hay que hacerlo.

UHN: Considera normal que casas a las que no se les ha hecho mayor intervención suban su avalúo 100 y hasta 200 por ciento?
M.M.A.  Sí se ha dado, y especialmente en sectores en donde la valorización que ha tenido la ciudad ha sido alta. Pero insisto, si en algún sector hemos cometido error, estamos revisando y si hay que corregir lo corregimos.

La gente habla del tema social, pero debo decir que la metodología y la ley nos dice que debemos hacer avalúos a los predios sin importar quien sea su propietario  y qué capacidad de pago tenga. Aquí es importante que la ciudadanía conozca el artículo 23 de la ley 1450 respecto a las tarifas del impuesto predial, porque ahí en cierta medida, la ley le da facultad a quienes tienen la responsabilidad para que miren la parte social, que es el pago como tal

UHN: Cuando le entregó el Igac el informe a la alcaldía?
M.M.A.  El trabajo terminado lo teníamos antes del 31 de diciembre y de eso le dimos información a la alcaldía.  Por norma debemos hacer cierre al final de año,  por eso el Instituto produjo una resolución donde suspendió todos los términos en temas catastrales del 26 de diciembre al nueve de enero, porque esa es una información de la que hay que hacer cierres a nivel nacional. A partir del 10 de enero se empezaron a hacer las entregas, no solo en Tunja sino en todos los municipios del país se iniciaron las entregas de las bases prediales.

UHN: Es decir que la alcaldía tenía la información antes de terminar el año?
M.M.A. Si claro, nosotros les suministramos lo que ellos nos solicitaron y les dijimos tal sector está creciendo tanto, estos son los crecimientos de la ciudad, estos son los crecimientos promedios, es decir ya la información la teníamos lista porque para poder hacer los cierres debíamos tenerla.

UHN: El alcalde dijo que había solicitado al IGAC se suspendiera por un año la aplicación de la actualización catastral, eso es posible?

M.M.A.  Nosotros como Instituto no tenemos la potestad. La respuesta a eso está en el artículo 10 de ley 14 de 1983. Esa potestad la tiene el Gobierno Nacional a solicitud del Concejo Municipal y reuniendo unos condicionamientos que plantean ahí.

UHN: Pero según su conocimiento, Tunja se podría acogerse a esa ley?

M.M.A.  Pues ahí está la ley y se plantean unas condiciones económicas adversas muy especiales.

UHN: Las tendría Tunja?
M.M.A.  Es un tema de economistas especializados y no me atrevería a decirlo.

UHN: Es decir que la solicitud del alcalde al director del IGAC Boyacá no procede?

M.M.A.  No.

UHN: Desde su punto de vista observa alguna salida?

Creería que la única que legalmente tendría la administración es un descuento mayor por pronto pago, pero hay que tener en analizar el estado de cuentas de la ciudad por aquello de la eficiencia fiscal.


Foto: boyaca.extra.com
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